本文来源：时代财经 作者：林心林

李嘉诚家族将楼盘降价风吹到了内地？

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8月3日至8月8日，长实集团在香港的楼盘“亲海駅II”密集加推4份价单，共推出626套房；其中最便宜的房型折实呎价为1.38万港元，比周边二手房价格便宜约30%，并因此掀起了“李嘉诚香港七折卖楼”的热议。

尽管长实集团董事总经理郭子威随后对媒体指出，对比同类型的楼盘来说，亲海駅价格便宜了10%左右，但仍不挡销售首日购房者大排长队，房源获得超过60倍认购。

在内地，长实集团旗下位于北京的豪宅项目也将迎来入市。“御翠园终于下证了，9万多，比之前吹风价低很多。”8月，不少北京中介开始在各个渠道推介御翠园项目及带看样板房。

开发周期长达22年，和黄“折价”出货

御翠园是长实集团内地房地产业务运作平台和记黄埔所开发项目，整个姚家园项目地块由和记黄埔于2001年拿下，至今开发周期已长达22年。

2005年至今，姚家园项目地块相继转化出逸翠园一期、御翠尚府，而目前拟入市的御翠园是整个姚家园项目唯一未开发地块，为逸翠园系列二期，同样也是目前和记黄埔在北京的最后一个项目。

早在去年10月底，御翠园就已开放售楼处，并称将于11月中下旬取证开盘，吹风价至少在10万元/平方米起；更有消息指出，项目预计申报单价为10-11万元/平方米。

不过，从项目最新获批预售价来看，此批取证房源共9栋楼、473套房。分楼栋来看，9栋楼获批的销售价在90672-99744元/平方米之间；分产品来看，整体平层产品均价约9.8万元/平米，而联排别墅均价约9.1万元/平米。与此前吹风价相比，此次御翠园定价低了近一成左右。

对开发商而言，项目吹风价往往代表了其市场预期。

一名御翠园项目销售表示，去年底的销售口径确实为十万单价左右。“去年并没有备案价，如今申请的备案均价在不同楼栋会有不同的价差，但预计单价不会超过十万。”另据该销售透露，目前项目取消了验资看房的规定。

据悉，御翠园曾于去年11月2日开启验资，根据意向购买的房源类型平层或联排别墅，购房人须在自身账户存有50万元或100万元，同时还须提供购房人名下200万元或800万元的首付资金（含存款、理财、股票）证明。

赵立在今年8月初前往御翠园售楼处，他告诉时代财经，项目看房不需要验资，直接预约就可以前往看房。据赵立了解，看房当天售楼处除了有购房者，还有大批房产中介，这意味着御翠园开售即开放了中介渠道，“估计开发商也是想快点卖掉，平层的楼栋肉眼看已经快封顶了，销售说明年底就可以收房。”

从调低定价、取消验资以及开售即开放渠道，不难看出开发商正在逐步降低购房者门槛、加速去化。而这也是李嘉诚家族如今应对市况下行时的售楼手段。

在8月3日举行的半年业绩分析员会议上，长实集团主席李泽钜称，集团一向奉行以市场价格或低于市场价格出售项目，以便促进销售及资金流转。在中期报告中，李泽钜也提及，今年依旧面临严峻的市场，需要以“货如轮转”策略来应对，即货要像轮子一样转起来。

相较香港亲海駅II“深水炸弹”般的促销价格，北京御翠园定价更为谨慎温和。

在北京从事高端住宅交易的卢强则对时代财经指出，御翠园所在的姚家园并不是成熟的豪宅区，因此其对御翠园的收客效果并不乐观。“往朝阳公园板块或者周边辐射板块，10万甚至10万不到的二手选择会很多，所以御翠园价格肯定不能太高，而且长实拿地时间比较早，土地价格低，比其他开发商更有定价优势。”

2001年，和记黄埔摘下姚家园地块时，楼面价约1750元/平方米，而如今的备案价已较拿地价格增长了超50倍。开发周期漫长、坐享土地升值溢价，这也是李嘉诚家族在内地一贯的房产开发逻辑。

北京新房市场疲软，千万级豪宅也降温

御翠园预售价较吹风价下调，也折射当前北京新房尤其是豪宅市场的疲软。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄就时代财经指出，虽然项目此前吹风价达到10万元，但是实际申领销许价格略低，这也是开发商顺应市场形势做出的适时调整，面对市场的持续降温，开发商适当下调了市场预期。加上该项目地块已经拿地二十多年之久，开发周期长，产权缩短。

中指研究院报告显示，2023年7月，北京商品住宅供求双双回落，成交规模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市场持续存压。整个7月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为50.99万平方米，环比下降12.8%，同比下降8.9%；2023年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交387.89万平方米，同比下降5.1%。

尽管个别项目走俏，但相对坚挺的千万级豪宅市场同样有所降温。丽兹行豪宅研究院数据显示，7月整体新房豪宅网签量为290套，环比下降7.64%，同比下降58.98%，连续4个月成交量下滑。

卢强对时代财经指出，今年总价1500-2500万元豪宅的成交下滑较为明显，主要是因为该部分人群大多是撬动杠杆买房的改善人群，面对市场变化会有一定的观望情绪。

而根据备案价格，御翠园的平层总价预计在1300-1900万元之间。

丽兹行则指出，预计8月份因为有御翠园新盘的入市，能为新房豪宅带动一批流量，但是最终是转化到新房，还是二手房，要由房源价格的优质度来决定。

据了解，由于板块内新房项目不多，御翠园在去化上存在一定优势；同时，御翠园的备案价相较周边同档次社区二手房价格有一定的竞争力。据悉，项目周边的北京星河湾售价约9.9万元/平方米、观湖国际约10万元/平方米起，泛海国际11万元/平方米起，御翠园取证均价基本与附近板块二手房持平，甚至有一定倒挂。

（文中受访者赵立、卢强为化名）