第一财经记者根据近期公布的《中国统计年鉴2021》对35个主要城市2021年住宅商品房销售数据梳理发现，2021年，重庆、成都、郑州、武汉、长沙5个城市超过了2000万平方米。从近年来的变化情况来看，不少城市出现明显下降，其中郑州、西安住宅商品房销售面积已经连续三年下降，哈尔滨四年来降幅超过一半。

　　值得注意的是，从发展阶段来看，2008年之前，上海、北京这些沿海大城市的住宅销售量稳居前列。而2008年以后，随着沿海产业加快向中西部地区转移，中西部地区经济的快速发展，中西部几个龙头城市的住宅成交量名列前茅。

　　需要说明的是，这35个城市包括了直辖市、拉萨之外的省会城市、计划单列市，不包括苏州、东莞等普通地级市。

　　重庆、成都、郑州位居前三

　　数据显示，重庆、成都、郑州、武汉、长沙2021年住宅商品房销售面积超2000万平方米，这五个城市均为中西部的龙头城市，城市常住人口均超过1000万，城区人口均超过500万，其中，重庆和成都为超大城市，郑州、武汉、长沙为特大城市。这些城市经济总量大，对周边地区的辐射能力强，人口流入多，对住宅的需求大。

　　从近五年的数据合计来看，中西部龙头城市的表现同样十分迅猛。数据显示，从2017年到2021年，重庆、郑州、武汉、成都、长沙5市住宅商品房销售合计均超过1亿立方米，西北的龙头城市西安也超过了9000万平方米。

　　相比之下，在35个城市中，近五年累计销售面积位居前十的仅有3个沿海城市，分别是位居第七的杭州，第八的青岛和第十的福州。而四大一线城市均在十名之外。

　　若扩展到近20年的数据来看，沿海发达地区的大城市和中西部的中心城市的住宅销售呈现明显的阶段性差异。整体来看，沿海的大城市尤其是京沪这两个强一线城市房地产市场发展更早，在2008年以前，这两地的住宅销售面积名列前茅。

　　第一财经记者梳理发现，从2002年到2008年这7年期间，上海和北京的住宅销量合计数据位居前两名。这其中，从2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前两位。数据显示，2002年，上海住宅商品房销售面积达到了1846.4万平方米，北京为1604.4万平方米。另外，广州位居第五，天津位居第六。

　　在2002年住宅商品房销量前十城市中，东部沿海地区共有6个，此外还有位居东北地区的沿海开放城市大连。前十名中，只有3个城市来自中西部，分别是重庆、成都、武汉，均为当时人口城区规模名列前茅的城市。位居第三的重庆仅为870.4万平方米，不到上海的一半。位居第七的武汉，当时也只有393.1万平方米，长沙也只有207.8万平方米，郑州更是只有156万平方米。

　　不过，尽管起步较晚，但这些中西部龙头城市的增速较为迅猛。尤其2008年后东部沿海产业加速向中西部转移，中西部的工业化进程大幅加快，城镇化率也大幅提高，中西部的强省会、直辖市成为人口流入的重点，这些城市的住房需求大增，房地产市场迅猛发展。相比之下，沿海大城市尤其是北上广这些一线城市，则保持较为平稳甚至有所减少的趋势。

　　58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，北京和上海已经明确进入了一个存量房为主的市场，二手房的成交量比新房成交高很多，所以整体的市场的供求不能只看新房这个层面，要关注到二手房的一个成交量，才能代表这个城市的实际的住房需求。

　　张波分析，一个城市的商品住宅的销量和变化，是受供求因素影响的。土地供应决定了一个城市供给的天花板，也就是说一个城市到底有多少房子可以卖，是看土地供应的。而城市的人口流入情况，是一个城市需求的天花板。人口流入少的城市，本身在需求方面也不会表现特别突出。

　　张波说，因为一线城市房价整体水平比较高，大量新流入的人口，不是通过买房尤其是买新房来解决住房问题。他们很多靠租赁的方式来解决居住问题，这也导致了不同城市在成交以及租赁方面的比例有所差异。

　　相比之下，中西部龙头城市由于整体的房价水平要比沿海大城市低不少，租房比例较低，买房压力也比较小，因此这些地方的住宅套均成交面积也会较大，这样一来，成交总面积也比较大。

　　西安创12年新低 哈尔滨4年下降过半

　　从增速来看，35个城市中，共有10个城市2021年住宅商品房销售增速超过了10%，分别是杭州、合肥、北京、南昌、济南、南京、长沙、广州、福州和乌鲁木齐，其中东部地区占了6个。

　　其中，杭州住宅商品房销售面积增长32.8%，位居第一。2021年杭州住宅商品房销量为1954.3万平方米，在沿海城市中位居榜首，这一数据超过了2016年，创下了杭州历年来的新高。

　　与杭州相似，同处东南沿海的福州也创下了历年来的新高。数据显示，2021年福州住宅商品房销售面积达1686.26万平方米，位居第七。

　　从近年来的数据变化来看，部分城市的住宅商品房销量呈现高位回落态势。这其中，郑州2021年住宅商品房销售面积为2480.01万平方米，比上一年下降了18.03%，呈现连续三年下降趋势，是近四年来首次跌破3000万平方米，比2018年下降25.5%。

　　与之相似，西安2021年住宅商品房销售面积也是连续三年下降，比2018年下降了42.2%，创下自2010年来以来的新低。哈尔滨2021年住宅商品房销售面积517.07万平方米，连续四年下降，比 2017年下降了52.5%。

　　展望未来，我国楼市的需求主要在哪些区域？

　　贝壳研究院8日发布的《关于2023年房地产市场的预测与展望——以稳为主的供需新平衡》报告(下称“报告”)认为，2023年，核心城市核心区市场稳中有升。全国整体市场成交量基本稳定，背后是区域结构的进一步分化，头部市场将占据更高的份额。过去三年，市场持续向长三角、大湾区、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。这些城市过去人口净流入较大，需求提升快，但部分核心区新增住房供应跟不上，依然面临住房供需缺口。

　　第一财经记者根据国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》梳理各大城市的家庭住房数据发现，包括深圳、东莞、厦门、广州、佛山、宁波、杭州、上海、北京、温州、昆明、苏州等一二线城市租房居住的家庭占比超过了30%，这其中，深圳高达76.8%，东莞高达74.7%，也就是说在深圳和东莞，每4个家庭就有3个租房居住。此外，厦门这一比例也高达65%。

　　总体来看，这些租房比例高的城市，住房的需求也会更旺盛。此外，前述报告预测，除了城市之间的分化，城市内部分化也将延续，核心区拥有更坚实的人口和产业支撑，其市场份额、价格走势都将表现出更强韧性。